Zurück zur Startseite
Aktuelles Mietrecht
Seit
Inkrafttreten der großen Mietrechtsreform am 01.09.2001 und den nachfolgenden
Gesetzesänderungen haben sich viele Dinge geändert, die für Mieter und
Vermieter gleichermaßen von Bedeutung sind. Hinzugetreten sind Urteile, die
noch weiter gehende Änderungen mit sich bringen. Wir wollen hier nun einige Problemfelder
darstellen, die sich in der Praxis als zunehmend relevant herausgestellt haben.
Nach
einer ganz aktuellen Entscheidung des BGH hat der Mieter keinen Rechtsanspruch
auf Übersendung von Kopien der einzelnen Belege einer Nebenkostenabrechnung. Der Mieter hat nur das Recht auf
Einsichtnahme in die Originalbelege beim Vermieter, es sei denn, dies stellt
eine übermäßige Härte für den Mieter dar (sehr weite Anreise, Behinderung
etc.). Damit ist die uneinheitliche Rechtssprechung auf diesem Gebiet zunächst
beseitigt. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich diese Entscheidung in der
Praxis auswirkt. Nach Auffassung des Unterzeichners besteht jedoch die
Möglichkeit, vor Ort Abschriften von Belegen zu fertigen oder Fotos zu machen,
da ansonsten eine Überprüfung schwer oder unmöglich ist.
Ein
weiterer Dauerbrenner sind Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen. In den letzten Jahren
wurde eine Vielzahl von solchen Renovierungsbestimmungen in Formularverträgen
von den Gerichten für nichtig erklärt. Dies hat in der Praxis weitreichende
Folgen, da in diesem Fall (wie auch im Falle des Fehlens einer Vereinbarung
darüber) der Mieter in aller Regel überhaupt nicht renovieren muss. Ob eine
Renovierungsvereinbarung wirksam vereinbart wurde, hängt vom Einzelfall ab, da
eine Vielzahl von Formularverträgen von den verschiedensten Anbietern und
Interessenverbänden im Umlauf sind. Als Faustregel gilt, dass Vereinbarungen,
die eine feste und starre Renovierungsvereinbarung unabhängig vom tatsächlichen
Zustand der Wohnung vorsehen, unwirksam sein dürften.
Nach
einer Neueren Entscheidung des BGH aus dem April 2006 ist im Fall von Starren
Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auch die damit verbundene
Abgeltungsklausel in Mietverträgen unwirksam. Dabei handelt es um eine
Vereinbarung in Mietverträgen, wonach der Vermieter vom Mieter anteilig einen
Ersatz in Geld verlangen kann, wenn dieser nicht den Nachweis erbringen kann,
dass kurz vor Auszug renoviert wurde. Bei Vorliegen von starren
Renovierungsklauseln ist daher auch diese Klausel unwirksam. Im Ergebnis führt
dies in der Regel dazu, dass der Mieter bei Auszug weder renovieren muß noch
Geldersatz leisten muß.
Der
Ratschlag kann daher nur lauten, den Vertrag vom Rechtsanwalt/-anwältin
überprüfen zu lassen und keine alten Formularverträge zu verwenden.
Die
Kündigung von Zeitmietverträgen ist
ein immer wieder auftretendes Problem: Zeitmietverträge, die vor dem 01.09.2001
abgeschlossen wurden, bestehen nach wie vor fort. Aufgrund der Kompliziertheit
der Materie, ob die Kündigungsfristen wirksam sind und wann gekündigt werden
kann, empfiehlt es sich, im Fall einer beabsichtigten Kündigung den Rat eines
Rechtsanwaltes/ ‑anwältin einzuholen, um nicht wertvolle Zeit zu verlieren.
Beim Abschluss von neuen Zeitmietverträgen nach dem
01.09. 2001 ist für den Vermieter darauf zu achten, dass im Gegensatz zu früher
nur noch folgende Befristungsgründe möglich sind:
- Eigenbedarf
-
Sanierung,
Abriss oder Umbau, sodass die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann
-
Künftige
Vermietung an einen Mitarbeiter (bsp. Hausmeister oder Pflegekraft)
Wichtig
ist, dass einer der drei Befristungsgründe im Mietvertrag benannt ist. Es
empfiehlt sich, in einem Vertragsanhang den Befristungsgrund zu erläutern, um
spätere Streitereien auszuschließen.
Wem
dies zu kompliziert ist, für den besteht die Möglichkeit, im Formularvertrag
einen Kündigungsverzicht für beide Parteien zu vereinbaren. Dieser beidseitige
Kündigungsverzicht darf nach einer Entscheidung des BGH nicht länger als 4
Jahre gelten.
Ein
weiteres, in der Beratungspraxis immer wieder auftauchendes Problem im
Mietrecht sind die Kündigungsfristen
von Mietern. Aufgrund einer Gesetzesklarstellung ergibt sich nunmehr im Groben
das folgende Bild:
Bei
Mietvertragsabschluss nach dem 01.09.2001 gilt immer eine Kündigungsfrist von
drei Monaten für Mieter.
Für
Mietverträge, deren Abschluss vor dem 01.09.2001 lag, liegt der Fall unter
Umständen anders: Steht keine Regelung im Mietvertrag, so gilt für Mieter eine
Kündigungsfrist von drei Monaten. Steht im Mietvertrag, dass jeweils die
gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, so ist die Kündigungsfrist für Mieter
zur Zeit ebenfalls drei Monate.
Bei
alten Mietverträgen jedoch, die bestimmte Kündigungsfristen nennen, wird die
Angelegenheit komplizierter. In diesem Fall sollten Sie den Rat eines
Rechtsanwaltes/-anwältin einholen.
Zum
Abschluss ist darauf hinzuweisen, dass das Mietrecht wie kaum ein anderes
Rechtsgebiet dem ständigen Einfluss der Gerichte unterliegt und sich daher
ständig Neuerungen und Änderungen ergeben. Die vorangestellten Ausführungen
können daher im Rahmen der Mandanteninfo nicht den Anspruch auf Vollständigkeit
erheben. Änderungen sind jederzeit möglich. Sofern geringste Zweifel bestehen,
empfiehlt sich daher, den Rat eines Rechtsanwaltes/-anwältin einzuholen. Dies
kann im Ergebnis bares Geld sparen.
Rechtsanwalt Christoph Brum
Stand: 1.7.2007
