Zurück zur Startseite
Baumängel
Abnahme
Verjährung
Privatgutachten und Selbständiges
Beweisverfahren
Zunächst
sollte am Ende eines Bauprojekts die Abnahme
stehen. Die Abnahme sollte immer schriftlich zwischen Bauherr und
Vertragspartner in einem Protokoll festgehalten werden. Achten Sie
darauf, dass
sämtliche Ihrer Meinung nach bestehenden Mängel in
das Protokoll aufgenommen
werden, da Ihnen für später geltend gemachte
Mängel für gewöhnlich die
Beweislast obliegt.
Vereinbaren
Sie klar und schriftlich mit dem Vertragspartner, dass er die
Mängel anerkennt und bis
wann er sich verpflichtet,
diese zu beheben. Gegebenenfalls können Sie – je
nach Vertragsgestaltung – die
Zahlung der Schlussrate oder eines Teils davon bis zur Erledigung
zurückhalten.
Scheitert eine Einigung an dieser Stelle, so ist es bereits jetzt
angezeigt,
einen fachkundigen Rechtsbeistand hinzuzuziehen.
Bedenken
Sie, dass beim Setzen von Fristen zur Mängelbeseitigung in
Verbindung mit dem
Hinweis, danach die Werkleistung nicht mehr anzunehmen, der Weg zu
einer
erzwungenen Vertragserfüllung durch den Werkunternehmer
verbaut ist.
Eine
solche Vorgehensweise empfiehlt sich dann, wenn man gar nicht
möchte, dass der
Werkunternehmer weiterhin tätig wird, sondern von ihm lieber
die Kosten für die
Mangelbeseitigung oder Schadensersatz haben möchte.
Eines
der zentralen Probleme im Baurecht ist die Verjährung
von Gewährleistungsansprüchen (das
heißt, nach einer bestimmten Zeit kann
man seine Ansprüche gegen den Vertragspartner nicht mehr
durchsetzen). Die
Verjährung der Ansprüche beginnt ab Abnahme des
Bauwerkes und läuft in der
Regel zwischen zwei und maximal fünf Jahren. Welche Zeit der
Verjährung anzuwenden
ist, hängt vom jeweiligen Vertrag ab und welche Rechtsnormen
dem Vertrag
zugrunde liegen: VOB oder BGB. Dies ist von einem
Rechtsanwalt/-anwältin für
den Einzelfall zu prüfen.
Entgegen
der allgemein verbreiteten Ansicht führt das Anzeigen von
Mängeln oder die
Fristsetzung im Regelfall nicht zur Unterbrechung der
Verjährung. Grundsätzlich
wird der Ablauf der Verjährung nur durch Klage oder ein
Selbständiges Beweisverfahren
bei Gericht unterbrochen. Ausnahme ist, wenn zwischen den Parteien
Verhandlungen über die Beseitigung der Mängel laufen.
Da dies im Einzelnen
jedoch nur unter engen Voraussetzungen anerkannt wird und in der Praxis
vor
Gericht nur schwer nachzuweisen ist, sollte man sich hierauf ohne
rechtliche
Beratung nicht verlassen. Bei Verhandlungen und drohendem
Verjährungseintritt
besteht immerhin die Möglichkeit, den Vertragspartner
für eine bestimmte Zeit
schriftlich zum Verzicht auf die Einrede der Verjährung zu
bewegen. (Es gibt
noch weitere Möglichkeiten der
Verjährungsunterbrechung, deren Erläuterung
jedoch diesen Rahmen sprengen würden.)
Ein
weiteres wichtiges Problem ist die Frage, ob vor einer gerichtlichen
Auseinandersetzung ein Privatgutachten
in Auftrag gegeben werden sollte, um die Mängel festzustellen.
Die
Kosten hierfür können unter Umständen nur
mit Problemen bei Gericht als
Schadensersatz geltend gemacht werden. Bei der Auseinandersetzung vor
Gericht
wird das Gericht im Regelfall ein weiteres, unabhängiges
Gutachten in Auftrag
geben, dessen Kosten der Bauherr verauslagen muss. Von einem
Privatgutachten
ist im Regelfall abzuraten, es sei denn, man möchte vor einem
Rechtsstreit erst
einmal Klarheit über Art und Umfang der Mängel haben,
unabhängig von den damit
verbundenen finanziellen Risiken.
Als
Alternative hierzu ist das Selbständige
Beweisverfahren vor Gericht vorzuziehen. Dabei werden die
behaupteten
Mängel bei Gericht vorgetragen, und das Gericht bestimmt einen
unabhängigen
Gutachter zur Feststellung, ob diese Mängel gegeben sind. Dies
hat zwei
Vorteile: Erstens wird die Verjährung unterbrochen, und
zweitens stehen diese
Mängel für das Gericht für einen
späteren Hauptprozess fest.
Zum
Abschluss noch einige Anregungen im Rahmen von Baumängeln.
„Es gibt nichts
(Gutes), außer man tut es“. Dieses Sprichwort gilt
insbesondere bei Baumängeln.
Der Bauherr/-herrin neigt für gewöhnlich dazu, die
Angelegenheit auf die lange
Bank zu schieben, da die Auseinandersetzung unangenehm und mit nicht
unerheblichen Kosten verbunden ist. Dies wird noch dadurch
verschlimmert, dass
einzelne schwarze Schafe in der Baubranche die
Mängelbeseitigung so lange
hinauszögern, bis die Verjährung eingetreten ist.
Auch weil die Zahl der Insolvenzen
in der Baubranche in den
letzten Jahren stark angestiegen ist, gilt es daher bei
Baumängeln schnell zu
handeln. Der Prozess für sich genommen dauert leider meist
schon zu lange. Wird
vorher noch lange gewartet, erhöht sich die Gefahr, am Schluss
auf dem Schaden
und den Prozesskosten sitzen zu bleiben.
Noch
ein Wort zu den Kosten. Die Kosten richten sich nach dem Umfang der
geltend
gemachten Mängel, wobei die Kosten für die Gutachter
oftmals den größten Teil
ausmachen. In der Praxis ist zu erleben, dass insbesondere bei
Eigentümergemeinschaften jeder noch so kleine
möglicherweise bestehende Mangel
zur Grundlage eines Prozesses genommen wird, und dies mit der Folge,
dass die
Kosten des Verfahrens extrem ansteigen. Hier ist eine wirtschaftliche
Betrachtungsweise
anzuwenden, und man sollte nur die Mängel in eine gerichtliche
Auseinandersetzung aufnehmen, die wirklich gravierend sind oder auf
Dauer die
Substanz des Bauobjekts gefährden. Beachtet man diese
Grundsätze, so stehen die
Chancen gut, unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und der Beachtung
der
Prozessrisiken vor Gericht sein Recht zu erstreiten.
Rechtsanwalt Christoph Brum
Stand: 1.2.2007
